Капитальный ремонт нежилых помещений.
Итак, назрела необходимость ремонта. Одно дело, если требуется только отделка. В квартирах с этим можно справиться и своими силами. И совсем другое – если необходим капитальный ремонт, который предполагает изменение коммуникаций и планировки.
Капитальный ремонт нежилого помещения отличается от аналогичной задачи с нежилым. Его целью в офисе или жилом доме является увеличение комфорта проживающих и работающих людей, оптимизация жизненного или рабочего пространства. Наши инженеры и дизайнеры ознакомятся с помещением для того, чтобы оценить его возможности, на месте порекомендовать оптимальные решения, исходя из имеющихся условий и поставленных задач.
В целом, капитальный ремонт помещений предполагает не просто изменение планировки офиса, магазина, но, в первую очередь, обновление устаревших коммуникаций для продления их эксплуатационного срока. Безусловно, в ходе капитального ремонта изменениям претерпевают не только технологии, но и внешний вид офиса, магазина или дома. Проведение капремонта позволяет расширить пространство за счет снесения ненесущих стен, перенести тут или иную комнату в более подходящее для нее место (к примеру, расширить санузел за счет кухонного пространства, а большую столовую обустроить как кухню и обеденный зал одновременно).
Ремонт жилых и нежилых помещений специалисты «РемСтройЦентр» осуществляют качественной отделкой интерьера, применяя только зарекомендовавшие себя технологии и материалы. Высокий уровень и опыт мастеров компании наряду с грамотным планированием и закупкой материалов в оптимальном соотношении цена-качество – лишь малая доля преимуществ сотрудничества с нами. Творческая группа дизайнеров, представляющих вниманию заказчика поистине эксклюзивные варианты ремонта, дополняют чашу весомых аргументов в пользу выбора «РемСтройЦентр».
Наша строительная компания предлагает полный пакет услуг по капитальному ремонту помещений: подготовку проекта перепланировки, работу с сантехникой, электрикой и другими коммуникациями, обновление внешнего вида помещений. Для капитального ремонта вообще рациональнее выбирать компанию, предлагающую полный комплекс услуг, а не разные команды для выполнения отдельных блоков. Тогда запланированные сроки будут гарантированно соблюдены, не случится никаких нестыковок и несогласованностей в разных процессах.
Ведь, согласитесь, если у вас в ванной ссорятся регулярно мешающие друг другу сантехники и плиточники из разных фирм, а на кухне – электрики норовят просверлить только что старательно оштукатуренную отделочниками стену, потому что те замуровали какой-то нужный им провод, капремонт грозит затянуться и сильно потерять в качестве.
Капитальный ремонт нежилых помещений имеет свои особенности. В офисах, на складах и прочих нежилых помещениях функциональность нередко ставят превыше комфорта. Но грамотная компания способна подготовить и реализовать проект капитального ремонта, который удачно совместит и функциональность помещения, и комфорт тех, кто в нем работает. Если при работе с нежилым помещением требуется перепланировка, наши сотрудники подготовят необходимые документы и согласуют ее в соответствующих органах, избавив вас от лишней траты времени и сил на хождение по инстанциям.
Наша компания наработала обширный опыт в капитальных ремонтах любой сложности. Мы производим капремонт нежилых помещений оперативно, качественно, с соблюдением всех требований по эксплуатации каждого конкретного помещения заказчика.
Прежде всего необходимо разграничить понятия перепланировки и переоборудования:
- перепланировка нежилого помещения может предусматривать изменение расположения, метража, ликвидацию комнат относительно технической документации (поэтажных планов, экспликаций), например, по данным БТИ(экспликации) комната № 5 учитывается как кабинет, соседняя комната № 6 учитывается как торговый зал. Пользователь (собственник) нежилого помещения намеревается расширить площадь торгового зала за счет поглощения площади кабинета; устройство в стенах дверных (оконных) проемов либо заделка существующего дверного (оконного) проема; устройство антресольного этажа в целях увеличения площади торгового зала.
Примечание: главным признаком перепланировки является улучшение эксплуатационных качеств нежилого помещения при сохранении его функционального назначения и сохранения существующих схем инженерных и других коммуникаций (помещение офисного типа может улучшаться в рамках перепланировки только при сохранении офисного назначения; помещение торгового типа — только в торговых целях);
- переоборудование нежилого помещения предусматривает изменение его функционального назначения, например, в случае изменения вида деятельности организации (торговая деятельность заменяется деятельностью по оказанию бытовых услуг, например, создается салон красоты, парикмахерская, и т.д.). В данном случае термин «перепланировка» помещения выполняет техническую, а не юридическую функцию, так как устройство салона красоты или парикмахерской не столько сопряжено с изменением существующей планировки комнат, сколько с переносом сантехнических, нагревательных приборов, оснащением рабочих мест дополнительным сантехническим оборудованием, прокладку подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей, устройством вновь и переоборудованием существующих туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
Законом г.Москвы от 7 апреля 2004 г. внесено существенное изменение в пункт 3 статьи 1 Закона г.Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы»:
— в случае переустройства помещения должны быть сохранены общие технико-экономические показатели в пределах габаритов объекта переустройства.
Для уяснения этих ограничений необходимо использовать содержащиеся в нормативных актах определения и толкования данных понятий:
технико-экономические показатели (применительно к жилому зданию) представляют собой: этажность, надземную часть, подземную часть, строительный объем, общая площадь квартир, площадь жилого здания, количество квартир, число комнат, стоимость введенных в действие основных фондов (Приказ Госстроя РФ от 31 марта 1998 г. № 17-71);.
габариты, в контексте Закона г.Москвы 1999 г., по всей видимости представляют собой границы здания по наружным несущим стенам.
Важной составляющей стадией согласований и разрешений является оформление ввода помещения после перепланировки в эксплуатацию. Оформляется специальным Актом с участием Владельца помещения(арендатора, субарендатора, собственника или иного уполномоченного лица), балансодержателя здания (если встроенное, встроено-пристроенное нежилое помещение в жилом доме — например, Дирекция единого заказчика, ТСЖ, управляющая компания), предприятия, отвечающего за техническое состояние и эксплуатацию здания (например, ГРЭП, РЭП и т.д.), проектной организации, строительной организации, выполнившей работы по перепланировке, в лице ее уполномоченного представителя, соответствующей службы пожарного надзора, при необходимости (в случае согласования разрешительной и проектной документации) соответствующей службы санитарного надзора.
Примечание: в настоящее время в число обязательных документов для государственной регистрации изменений объекта права (нежилого помещения) Акт ввода в эксплуатацию не указан, однако его оформление желательно, так как этот документ юридически подтверждает техническую возможность его использования в целях деятельности Заказчика и безопасность с точки зрения соответствия выполненных работ проектной документации. В Акте ввода в эксплуатацию необходимо указать, кроме общих сведений (площадь помещения после перепланировки, основания для проведения перепланировки и другие сведения), также организацию-проектировщика, организацию-подрядчика.
Нормативно-правовые основания для согласования перепланировки нежилого помещения:
Закон г.Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» (с учетом изменений и дополнений), Постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП. К вопросам переоборудования и перепланировки нежилых помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях примененяется Закон города Москвы № 38 от 03.07.2002.
Что же такое перепланировка?
В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации:
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Т.е., своими словами, все, что влечет за собой изменение планов БТИ, является перепланировкой / переоборудованием (на планах БТИ указываются: стены, перегородки, проемы, окна, сан. техническое оборудование, инженерные стояки и кухонные плиты) и подлежит согласованию.
Что не нужно согласовывать:
В соответствии с Постановление Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы»:
Мероприятия (работы), выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:
• Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета.
• Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
• Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
Требования к перепланировке нежилых помещений:
Выбирая нежилое помещение под офис, магазин, салон красоты и т.п., определитесь с его местоположением, учитывая следующие обстоятельства:
— для офисов, принимающих клиентов со всего города, желательно расположение помещения в центре или по линии метро;
— для объектов инфраструктуры города (магазинов и т.п.) оптимально расположение в людных местах (перекрестки, линии метро). Существенное значение имеет наличие поблизости конкурентов и их концентрация в микрорайоне. Выгодно открытие точек в спальных районах с неразвитой инфраструктурой.
Выберите оптимальную площадь помещения и цену. При выборе площади надо руководствоваться как условиями работы, количеством клиентов, так и требованиями лицензионных (сертификационных) органов. Цена аренды нежилого помещения должна соответствовать предполагаемой прибыли. Цена объекта зависит от близости к центру, удобного расположения, отделки помещения, назначения объекта, площади помещения.
— Проверьте по документам назначение объекта (магазин, склад и тому подобное). Если у вас будет иной вид деятельности, следует изменить назначение объекта через местный исполком, пройдя все процедуры согласования.
— Уточните, кто является фактическим хозяином помещения. Если помещение находится на балансе подразделения какого-либо предприятия или организации, то вопрос аренды необходимо согласовать как с директором данного подразделения, так и с директором вышестоящей организации.
— Обратите внимание на наличие в нежилых помещениях котельного отопления зимой. При его отсутствии изучите возможность установки в помещениях альтернативных обогревателей. Установка мощных электрообогревателей, питаемых от общей сети, требует их регистрации в «Энергонадзоре», а установка дизельных, бензиновых, газовых обогревателей и электростанций требует согласования с пожарными. При этом надо учитывать, что цены на обогрев нежилых помещений электроприборами для коммерческих организаций гораздо выше, чем на обогрев бензиновыми, дизельными, газовыми обогревателями.
— Проверьте наличие в нежилых помещениях водопровода и канализации. При необходимости их проводки в нужные места, рассчитайте наиболее экономичный вариант совместно с сантехниками.
— Выясните, есть ли в нежилых помещениях горячая вода. Если ее нет либо ее температура не удовлетворяет техническим требованиям, то требуется установка проточных или объемных водонагревателей.
— Уточните у электриков максимальную мощность нагрузки электрической сети, ее слабые места, наличие стационарных точек. При недостатке мощности сети произведите ее усиление. При недостаточности мощности опорного пункта электросети необходимо устанавливать дополнительный опорный пункт, заранее утвердив его в «Энергонадзоре». При оплате за электроэнергию по коммерческим ценам выгоднее устанавливать дизельные или бензиновые электростанции.
— Перепланировку нежилого помещения производите согласно техпаспорта, без изменения несущих стен и ослабления фундамента. Все изменения необходимо заранее утверждать у архитектора и согласовывать с пожарными.
— При определенных видах деятельности необходима гигиеническая оценка нежилого помещения СЭСом (надо выполнять требования по отделочным материалам, определенной планировки помещения, и т.п.).
— Объект должен пройти утверждение пожарной службой. Для это необходимо выполнить требования к перепланировке нежилого помещения в зависимости от категории противопожарной безопасности объекта. Могут быть ограничения по горючести отделочных материалов и перегородок. Также в нежилом помещении необходимо наличие огнетушителей и пожарной сигнализации с выводом на пульт пожарной службы.
— Необходимо выполнить требования МВД по безопасности объекта (наличие охраны в ночное время, сигнализации с выводом на опорный пункт, скрытой сигнальной кнопки).
— Если вы предполагаете осуществить крупные финансовые вложения в перепланировку нежилого помещения, рекомендуется заключать договор аренды на длительный срок, чтобы окупить производственные затраты.
— Работу разрешается начинать после согласования со всеми органами и получения необходимых сертификатов, лицензий и разрешений.
Не допускается переустройство помещений, при котором осуществляется:
1. ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в т.ч. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
2. полный демонтаж несущих конструкций;
3. увеличение площади кухни, сан. узла, ванной за счет жилого помещения;
4. увеличение площади жилого помещения за счет кухни, сан. узла, ванной;
5. перенос кухни на территорию жилого помещения;
6. установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах;
7. ликвидация / уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
8. выход из помещения, оборудованного унитазом, в жилое помещение;
9. объединение жилого помещения и кухни при наличии газовой плиты.
Капитальный ремонт помещений.
Наказание за незаконную перепланировку!
• штраф: Если жилищной инспекции или ДЭЗу станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, Вас оштрафуют. Штраф накладывает жилищная инспекция, и его размер немалый — от 9000 рублей (за квартиру) до 100 000 рублей (за офис);
• обязанность получения разрешения МВК: уплата штрафа не освобождает Вас от обязанности санкционировать перепланировку. Поэтому Вам дадут срок(2 — 3 месяца), в течение которого вы должны будете оформить разрешение МВК. Если Вы не сделаете это в срок, Вас повторно оштрафуют;
• продажа квартиры с торгов: если Вы не выполните предписание, и откажетесь санкционировать перепланировку, на Вас подадут в суд. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, суд имеет право продать Ваше помещение с торгов(с возвратом Вам разницы между стоимостью квартиры и стоимостью ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние);
• приведение помещения в первоначальное состояние: если то, что Вы сделали в помещении, невозможно будет санкционировать по причине несоответствия нормам СНиП, то Вам придется уплатить штраф и делать ремонт заново: приводить помещение в первоначальное состояние;
Как оформить перепланировку нежилого здания, сооружения, помещения в Москве
Разрешение на перепланировку выдает Мосжилинспекция округа, она же оформляет Акт по окончании ремонта.
Для того, чтобы узаконить перепланировку необходимо сначала получить Разрешение, потом оформить Акт и новые документы БТИ. Акт подписывает представитель Мосжилинспекции, главный инженер ДЕЗа (эксплуатирующей организации) и утверждает Мосжилинспекция. В некоторых округах Москвы требуется еще пригласить представителя Управы. Если в техническом паспорте БТИ произведенные изменения отмечены в «красных линиях», то выпишут штраф — 2.000 — 2.500 рублей (согласно п.2 ст.7.21. Кодекса РФ об административных правонарушениях).
Согласование перепланировки помещений зависит от того, в каком здании находится помещение (жилом или нежилом), а также от масштабности переустройства и относится к одному из 3-х вариантов:
1. Здание — жилое. Изменения — незначительные.
2. Здание — жилое. Изменения — значительные.
3. Здание — нежилое.
От варианта зависят порядок, сроки и стоимость оформления документов.
Перепланировка офиса требует, как правило, меньших денежных и временных затрат.
Это связано с тем, что к офисам предъявляется меньше требований по вентиляции, пожарной безопасности, санитарным нормам и т.д. А это влияет на объем Проекта и количество согласующих инстанций.
Перевод квартир в нежилой фонд оформляется в следующем порядке:
1. Проведение обследования, разработка технического заключения о возможности перевода.
2. Разработка проекта отдельного входа и внутреннего переустройства, получение заключений на проект от Роспотребнадзора, Госпожнадзора, Москомархитектура и других организаций.
3. Получение разрешения Департамента жилищной политики и жилищного фонда на перевод.
4. Ремонт согласно утвержденному проекту.
5. Оформление Акта выполненных работ и проведение обмеров БТИ.
6. Оформление нового свидетельства о собственности.
Перед началом оформления переустройства необходимо подготовить документы:
1. Правоустанавливающие документы – о собственности или договор аренды.
2. Документы из БТИ – технический паспорт.
3. Справки от балансодержателя (ДЕЗ, РЭУ и др.).
После чего, при необходимости, готовится техническое заключение о возможности переустройства и разрабатывается проект.
Проект согласовывается с уполномоченными организациями — Роспотребнадзор (СЭС), Госпожнадзор (УГПН), Москомархитектура (АПО), ДЕЗ и другими.
После этого документы сдаются на получение разрешения в соответствующий орган — Мосжилинспекцию (для жилых домов) или Префектуру (для нежилых зданий).
Регистрация изменений производится в территориальном БТИ после проведения ремонта и оформления Акта выполненных работ.
Получение нового Свидетельства о собственности: В Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) содержатся все данные об объекте недвижимости. В частности, в ЕГРП имеются документы БТИ. Мы рекомендуем внести в ЕГРП изменения. В результате внесения изменений будет выдано новое Свидетельство о собственности взамен старого.
Согласовать перепланировку можно и самостоятельно. Мы подробно проконсультируем Вас по порядку получения разрешения и узакониванию своими силами.
Разрешение на установку кондиционера.
Поскольку кондиционер изменяет внешний вид (фасад) дома, то его размещение требует получения разрешения. Кроме того, часто встречаются ситуации, когда на фасаде дома неправильно установлен внешний блок сплит-системы:
• Вывод конденсата осуществляется через дренажную трубку на улицу. При этом конденсат попадает на стену дома или на головы прохожих. По нормам конденсат должен выводиться в канализацию или в специальные емкости.
• Внешний блок располагается слишком близко от окон: при этом загораживает свет, и его шум превышает нормы.
• Внешний блок сплит-системы уродует внешний вид здания. В основном это относится к зданиям, признанными памятниками архитектуры или располагающимися в зоне исторической застройки.
Порядок получения разрешения на установку кондиционера следующий:
1. Разработка проекта установки.
2. Расчет шумов кондиционера в специализированной организации.
3. Получение заключений на проект эксплуатирующей организацией (ДЕЗ, РЭУ), Роспотребнадзора (СЭС), Архитектурного отдела округа (АПО).
4. Получение разрешения Мосжилинспекции (Префектуры) округа.
После монтажа кондиционера необходимо оформить Акт – что установка кондиционера выполнена в соответствии с выданным на него разрешением.
Как согласовать остекление балконов и лоджий.
Т.к. остекление изменяет внешний вид здания, то оно требует разрешения. Порядок следующий:
1. Разработка технического заключения, проекта остекления.
2. Заключения на проект: эксплуатирующей организацией (ДЕЗ), Роспотребнадзора (СЭС), Госпожнадзора, Архитектурного отдела округа (АПО).
3. Получение разрешения Мосжилинспекции.
После получения разрешения необходимо оформить Акт и внести изменения в технический паспорт БТИ.
Основные этапы получения согласований и разрешений на перепланировку нежилых помещений
На основании Доверенности от Заказчика необходимо письменно обратиться в уполномоченный орган (Префектуру, МВК округа).
К заявлению Заказчика обязательно прилагаются следующие документы или их копии:
— нотариально заверенные копии учредительных документов;
— нотариально заверенные копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, подтверждающих те или иные права Заказчика на занимаемое помещение (объект перепланировки, переоборудования);
— документы БТИ со сроком действия не более 1 года со дня их выдачи (копия технического паспорта, выписка из технического паспорта, экспликации, поэтажные планы). На поэтажных планах могут быть графически показаны предполагаемые изменения, кроме изменений, затрагивающих несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации и архитектурный облик здания;
— письменное согласие балансодержателя здания (эксплуатационной организации, управляющего зданием) на проведение в помещении перепланировки (переоборудования). При этом управляющий зданием обязан ознакомить с намечаемой перепланировкой собственников или нанимателей смежных помещений и оформить с учетом их желания акты о техническом состоянии смежных помещений. Акты прилагаются к заявлению Заказчика, в котором он обязан гарантировать свободный доступ в помещение уполномоченных должностных лиц (например, на основании Договора о техническом надзоре, заключенного с ГРЭП, ДЕЗ и т.д.) для проверки хода и результатов перепланировки (переоборудования) помещения;
— в случае, если перепланировка